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预售制:改良比废除更可行

2020-01-16 05:11:20来源:励志吧0次阅读

关于取消预售房制度的争论,从到民间,从业内人士到专家学者,都各执一词,互不相让。显然,眼下的预售制有弊端,但马上取消预售制同样也有问题。但在熟谙海峡两岸房地产市场的知名专家蔡为民看来,在反对取消和支持取消这两种对立意见之间,其实还有第三种路线。为此,本刊记者特对蔡为民进行了专访。

《周刊》:薄海豹代表认为“商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一”,您支持这种观点吗?

蔡为民:预售制在中国台湾地区和其他发达国家已经运行许多年了,它只是一种房产销售的模式,跟房价高低没有必然关系。把目前国内老百姓对高房价的不满发泄到预售制度上,显然不公平也不客观。

事实上,预售制往往是发展中国家为了开发房地产所必须要走过的道路。因为预售制通过缓解开发商的资金链压力,增强了其开发能力,即在同样的时间里,开发商可建设更多的房屋,增加商品房供应,有何不可呢?我国房地产市场的根本问题是供应不足,需求旺盛。不是什么预售许可制惹的祸。

取消预售制意味着开发商资金周转速度缓慢,同样的时间生产的房屋量下降,意味着更多的企业被逼迫从房地产行业退出,或者更多的社会资金不敢或者不具备资格进入房地产行业,商品房供应下降,房地产市场的结构性矛盾将更加突出,房价涨起来没完没了,这才是老百姓的梦魇!

《理财周刊》:但中国目前的住房预售制度的确存在种种问题,这又是如何形成的呢?

蔡为民:商品房预售制度起源于20世纪90年代的房地产市场起步阶段,当时许多开发商财力不足,所以必须借助者的购房款加以补充。不过当时最让我感到惊讶的是,和海外市场的预售制主要是为了保护购房者利益不同,内地的预售制度完全向开发商倾斜,开发商可以非常少的启动资金和非常小的经营风险来运作项目,而购房者的权益则非常难保障。

近年来,各地方针对预售制度作了局部调整。如上海2002年由原先的“正负零零”(投资金额达25%),提高为多层封顶、高层完成2/ 工程进度,始准予预售;但由于距离交屋仍有相当时日(通常1~2年),且未根本改变付款方式,使房屋预售制度仍为买方所诟病,也导致废除预售制的声浪不绝于耳。

应该看到,目前的预售制是不公平的,消费者所购房屋尚未交付,却将房款全数付清,并开始承担按揭之本利摊还,完全违反惯常采行之“银货两讫”的基本诚信与合作模式,使交易双方处于完全不对等之地位。更要命的是,由于房货款已经全部进了开发商的口袋,此时期望开发商基于商业良知与道德能充分考虑兴建房屋的品质,无异于痴人说梦。消费者房款虽然缴清,却对资金流向、房屋品质完全无从掌握,只能听天由命。

《理财周刊》:既然问题这么多,商品房预售制不是正应该寿终正寝了吗?

蔡为民:那倒也不尽然,美国、欧洲住房成熟市场虽然都是以现房为主,但也还保留着预售制度,说明这个制度本身没有问题,关键是如何针对其缺失与盲点加以改良。

通过对比可以发现,我们的商品房预售制度与海外各主要经济体相比,有两大差异,一是在房屋成交之前交付全部房款,但这离房屋正式交付一般还有几年时间;二是预售资金不由第三方保管,直接一次 给了开发商。

像台湾地区的预售制度是买家只需要付10%~15%的定金,再按照工程进度逐步付工程款。所以我认为当务之急,便是调整购买预售屋的付款方式,修改订房即缴清款项,但交房却遥遥无期的“未享受先付款”之陋规,按工程进度逐层支付;引进专款专用、担任付款第三方中介托管制度,且设付款之间隔时间限制,以利购房人财务规划。因为开发商的利润都在交屋后才能够实现,这就迫使其必须注意房屋品质和建房进度,否则交屋时困难重重,而机制的引进,也使烂尾楼绝迹。这么一来,目前预售制度的所有缺失几乎都可以规避,更顾及现房交易的安全与品质兼得之优势。

我说的这套模式在台湾地区已执行近60年,也经历过无数次修改,直到15年前才算是固定下来,而房地产交易也从占所有买卖纠纷的最高点(约 0%),逐步降低至现在的不足5%,至于烂尾楼更是闻所未闻,显然应有值得借鉴之处。

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